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L'investissement en Nue-propriété (www.nue-pro-invest.fr)


Le schéma d’investissement en Nue-propriété ou Démembrement repose sur la dissociation du droit de propriété entre "la nue-propriété” et "l’usufruit”.

• L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien de qualité.
• L‘usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe par un bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.
• Au terme de l’usufruit, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice de l’investisseur est automatique et s’effectue sans frais, ni formalité.


Un prix réduit de 40% à 50%.


Le prix d'acquisition des biens immobiliers, réduit de 40 % à 50 % par rapport à leur valeur en pleine propriété, constitue un levier fort d’investissement.

Cette décote sur le prix d’acquisition permet dans le principe de soustraire la totalité des loyers qui auraient été encaissés sur la durée du démembrement.

Aucun souci de gestion


En contrepartie de la perception des loyers, l'usufruitier gère et prend à sa charge :

  • Les aléas locatifs (gestion des locataires, impayés, vacances du bien)
  • Les charges (frais de gestion locative, honoraires de syndic, charges d’entretien, assurance)
  • Les travaux d’entretien (y compris les gros travaux : articles 605 et 606 du code civil)
  • A l’issue de cette période, le bailleur garantit à l’épargnant propriétaire le bon état d’habitabilité des lieux. Vous bénéficiez donc d’un confort total pendant toute la durée de démembrement du bien, vous n’avez aucune démarche, charge ou fiscalité à supporter.

De nombreux avantages fiscaux

  • Défiscalisation des revenus fonciers existants pour un investissement réalisé à crédit. Art. 31,I,1°,d CGI (depuis décembre 2008 / LDFR 2008)
  • Exonération de l’ISF du montant de la nue-propriété, acquise sans crédit, permettant ainsi la conversion d’un patrimoine imposable à l’ISF en patrimoine non imposable. (ISF / art. 769 et 885G du CGI)
  • Hors plafonnement global des niches fiscales.
  • Pas de prélèvements sociaux (Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004)
  • La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier (Art 1384 A al 1 CGI / Art
    104 LDF 2004)
  • Une imposition sur la plus-value en cas de revente bénéficiant des abattements pour durée de détention à partir de l'acquisition de la nue-propriété.
  • Des frais de Notaire réduits car calculés sur la valeur de la nue propriété.


Au terme du démembrement

L'investisseur choisira au terme du démembrement en fonction de ses objectifs patrimoniaux de vendre, louer ou reprendre le bien pour l’occuper.



Les dispositions de sortie du locataire en place sont précises et régies par la Loi « Engagement National pour le Logement » du 13 juillet 2006 définit les modalités applicables lors de l’échéance de l’usufruit entre le locataire, le nu propriétaire et l’usufruitier. Article 42 Alinéa 253-1 à 253-8 loi ENL

Revente anticipée

L'investisseur pourra s'il le souhaite revendre son bien en nue-propriété à tout moment sans attendre la fin du démembrement et ce en conservant les avantages fiscaux acquis. Le nouvel investisseur pourra bénéficier des mêmes avantages fiscaux. Le marché secondaire est actif, de nombreux épargnants recherchant des durées d’investissement inférieures à 15 ans.


>>En savoir plus sur www.nue-pro-invest.fr